私が家を建てようと思った時に最初は注文住宅を建てるのではなくコスパ重視で安い中古の一戸建てが良いかなと思って実際に中古住宅をSUUMO等の不動産サイトで見てみましたが、自分が住みたいと思うようなまともな物件は思っていた以上に高額でこんなに金額を出すなら土地を買って新築が建つのではないか？と思ったのがきっかけです。

新築の戸建も見てみましたが、安い戸建は立地が悪いのと住宅の設備があまり良くないし、良いなと思う戸建は普通に3千万円以上するしでむしろこれなら安い土地を買ってローコストな規格住宅や注文住宅で建てた方が逆に安くて良い家が手に入るのでは？という感じでまずは中古住宅と新築戸建と土地を並行して探す事にしました。

この時はまだ高気密高断熱住宅を建てたいとまでは思っていませんでしたが、実家の20年以上前に県民共済住宅で建てた家が冬寒かったのでどうせ住むなら冬に暖かい高断熱の家が良いと思っていました。

現在の土地に出会うまで

予算は土地と建物で3,200〜3,500万円位で、希望エリアはさいたま市浦和区、中央区、桜区でなおかつハザードマップにかかっていない場所で最低30坪以上という感じで見てみるも、2020年でこの予算感だと土地がそもそも買えないか買えても建物に回す資金が残りません。駅から15分以内のまともな土地（資産価値が高い土地）は無理だと悟り、主要駅から遠いさいたま市の西区や緑区なんかも含めて検索すること約半年、とあるさいたま市緑区の都市計画道路予定地上にある40坪で999万円の建物付きの激安の土地を発見し、内見後に都市計画道路ってどうなんだろう？幾らで指値を入れようかなとか3日位迷っていた所、迷っている間に横から満額で申込みがあってその土地は買えませんでした。

この時に相場より割安だったり良い条件の土地は速攻で買われるという事を理解して、次こそは即断即決しようと意気込みました。

都市計画道路予定地の事もその後きちんと調べて、都市計画道路予定地は都市計画道路の計画が決まると行政に計画道路に掛かる部分の土地を売却しなければいけませんが最低でも相場以上の金額で土地や建物を買い取ってくれる（補償してくれる）という事を知り、最初に買おうとした土地のすぐ近くにあった47坪で1,680万円で売りに出ていた都市計画道路予定地に一部分被る旗竿地が気になり始めました。

旗竿地は避けたほうが良い土地だと考えていましたが、その土地は旗竿の竿（通路）の全部分と旗の一部が都市計画道路予定地上に位置していて、もし都市計画道路が通ったら旗竿地が公道に面した土地に変わるのでこの土地を買えば儲かるのでは？という様な考えで強烈に惹かれました。この土地に長く住みたいというよりも完全に投資や投機みたいな考え方です。

その土地は旗竿部分が2.7m幅でその奥に40坪位の正方形に近い長方形の土地で、土地の向きも真南に近く旗竿の竿部分の南側が公道に接道していて、南側と西側に2階建ての戸建て住宅があり、北側が空き地、東側は里道と畑に接している土地でした。その土地の周辺は地価が安いエリアでしたが、その土地の価格は旗竿地なので周辺の相場よりもかなり割安感があります。

この土地の良い点

  1. 価格が安い
  2. 都市計画道路が開通した場合、旗竿の一番価値のない竿部分の全てが補償されてなおかつ南側（南東側）接道の土地に化ける
  3. ハザードマップに掛かっていないので洪水リスクがほぼない
  4. 地盤サポートマップを見ると良好な地盤っぽい
  5. 旗竿地だが旗の部分の土地が広く、北側と東側が現状開けている
  6. 方位が大きくズレていない（家を建てたとして庇や軒だけで南面の窓の日射遮蔽が可能）
  7. セットバック部分含めて4mと細いながらも公道に接道し、私道負担が無い
  8. 市街化区域内にある
  9. 現状が畑なので解体費用がかからない
  10. 旗竿部分の横が0.9mの里道なので上手く使えば竿部分に車を止めたときの横の通りづらさを緩和できる
  11. 徒歩1分位の所に24時間営業のスーパーがあり、コンビニや郵便局も徒歩3分位の場所にあって意外と不便ではなさそう

この土地の悪い点

  1. 旗竿地で竿の部分が2.7mと広くはない
  2. 市街化区域内でも地目が「畑」なので建築する際に地目変更の届け出が必要
  3. 文化財包蔵地なので工事の際に届出が必要
  4. 土地の一部が都市計画道路予定地上にあるので建てられる建物に制限があったり工事の際に申請が必要
  5. 南側に2階建ての家があるので冬期は1階にほぼ日差しが入らない
  6. 上下水道の配管が土地の中に引き込まれていないので上下水道の引き込みでお金がかかる
  7. 都市ガスの配管が目の前の道路に来ていない
  8. 最寄り駅が徒歩40分以上

軽い気持ちで不動産屋に問い合わせてみた

この辺りの欠点を踏まえて実際の土地は見に行かずにグーグルマップとストリートビューで見ただけでとりあえず不動産屋に1,300万円で購入可能かメールで問い合わせてみました。

タイミング的にもちょうどコロナ禍に入った初期の時期だったのでコロナ禍で不動産が値下がると思われていた時期という事もあり、かなり強気の指値を入れました。

その時点で満額では買う気は全く無く、不動産情報サイトに載せてから結構経っているっぽい土地で、最寄り駅から徒歩40分以上で旗竿で都市計画道路に一部掛かっている事を考えると値下げの余地が大きいかなと思い、高くても1,500万円で買えれば良いなと思っていましたが実際に不動産屋を通して交渉を始めると流石に1,300万円では買えませんでしたが、最終的に強気のメール上での交渉が上手く行き1,450万円と1,680万円から230万円程値引き出来たのでこの土地を購入する事になりました。

仲介手数料やら登記費用を入れると大体1,520万円位になりましたが、さいたま市エリアにしては広い土地を周辺相場と比べて激安で手に入れることが出来ました。

都市計画道路の開通ありきな土地ですが、さいたま市の都市計画道路の着手予定路線のWEBページを見る限り該当の都市計画道路は着手予定路線に入っているので3年から5年位で工事に入るのではないかと見ています。都市計画道路予定地の土地を買ったは良いけれど全然開発される気配がないみたいな絵に書いた餅にならない様にその辺の事は事前にしっかり調べてから土地を購入しました。

狙い通り値切って土地が買えてしまったので家を建てることに

家に使える予算が3,200〜3,500万円で土地が1,500万円位で買えたので、建物も1,700万円位で買えれば予算内に収まります。土地の購入を決める前にとりあえずセキスイハイムのリユースハイムに当たれば良いなと思って2回位応募しました。

現在の土地が買えそうになった位からどんな家を建てようかと色々ネットで調べ始めました。いろいろ調べていくうちに高気密高断熱住宅が欲しくなってきました。

ある程度家の知識がつくとパッシブハウスレベルの超高気密高断熱住宅で冷暖房費が安くてなおかつ室内の温度変化が少なく超快適な家が理想でそんな家を建てたい！となりましたが、高気密高断熱住宅は延坪35坪位でも2千万円どころか3千万円近くして「予算的にこれは無理」と早々にスーパー工務店での建築を諦めてローコストメーカーで家を建てようと思いました。

ローコストなハウスメーカーや工務店で一番先に思いついたのが県民共済住宅です。実家が県民共済住宅で20年以上前に建てた家なので県民共済住宅なら結構安いし良いんじゃないかなとネットで現在の県民共済住宅を調べ始めて施主さんのブログを読み漁りました。

それらのブログを見ると坪単価が安い割に設備が良いと思ったのと、とある方がアメブロに載せていた高断熱仕様のオプションを見てこれを使って県民共済住宅で高気密高断熱の家を目指すのも良いかもしれないとなり県民共済住宅が第一候補になりました。

そして延坪で35坪前後で1,700万円だと県民共済住宅位しかまともな家が建たないと思い他のハウスメーカーはセキスイハイムのリユースハイムに応募した位で割とあっさり県民共済住宅で注文住宅を建てようとなりました。

【追記】最初の予算は1,700万円位でしたが、今は2,000万円位の予算を見込んでいます。